前言：近期，有关“某信托公司被法院裁定退回2.35亿执行款项”的新闻备受行业关注，已划付给信托公司的还款资金被裁定追回，信托公司原依仗的风控和监管逻辑是否仍然成立？预售资金监管账户又有何特殊含义及规定？本文将针对该案例进行分析。

一、 背景

          近期，某信托公司被法院列为被执行人，执行标的金额2.35亿元，被执行的原因为要求某信托将所获2.35亿元执行款项退回至某地产公司。事件主要经过如下：

         2021年三季度， 某信托因借款纠纷申请执行某地产公司价值人民币7.7亿元的财产，并委托法院对某地产的两个商品房预售资金监管银行账户存款进行扣划。2021年末，法院累计扣划上述两个监管账户约2.3亿元，并将该执行款项发放给申请执行人某信托。
          2022年二季度，建设局向法院提出执行异议，要求将已扣划的属于某地产的商品房预售资金追回并返还至原银行监管账户，解除对某地产名下银行账户的冻结。
          2022年三季度，法院作出执行异议裁定书，裁定书支持建设局部分请求，其中包括撤销向某信托发放2.35亿元执行款的执行行为。同月，某信托向高院提出复议申请，请求撤销执行异议裁定，同时驳回建设局的异议请求。
          2023年一季度，高院作出裁定，认为原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。最终，高院驳回复议申请，维持原审裁定，某信托需将2.35亿元执行款退还。        
          

二、 案件焦点 1、 商品房预售资金监管账户及账户内资金的性质

         与一般账户不同，商品房预售资金监管账户虽属于企业开立的银行账户，资金所有权归属企业所有，但账户中的资金有特定用途：商品房预售资金是购房消费者购买商品房开发建设单位正在建设中的商品期房，按照商品房买卖合同约定预先支付给商品房开发建设单位的购房款。该款项应用于购买该商品房项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款，不得挪作他用。基于此，关于商品房预售资金的用途有关法规也有相关规定：

         2013年3月26日，国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法［2013］17号）要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。
         《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年最新修订）第四十五条：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。
          本案中，法院冻结、扣划的某地产的银行账户性质为商品房预售资金监管账户，某信托申请执行的2.35亿元属于商品房预售资金。        
          

2、人民法院是否可以对预售资金监管账户进行冻结、扣划等操作

         鉴于预售资金监管账户资金的特殊性质，为妥善保障商品房项目建设、维护购房者权益，相关部门针对预售资金监管账户执行的相关事项予以规定：

         2022年1月11日，根据《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法[2022]12号，以下简称“12号文”）：
          “一、商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是保障房地产项目建设、维护购房者权益的重要举措。人民法院冻结预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门…除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施。
          二、商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后，房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金，或购房人因购房合同解除申请退还购房款，经项目所在地住房和城乡建设主管部门审核同意的，商业银行应当及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。”
          2022年1月13日，根据《最高人民法院关于充分发挥司法职能作用助力中小微企业发展的指导意见》（法发〔2022〕2号，以下简称《指导意见》）：
          “14.依法保障建设工程领域中小微企业和农民工合法权益。对商品房预售资金监管账户、农民工工资专用账户和工资保证金账户内资金依法审慎采取保全、执行措施，支持保障相关部门防范应对房地产项目逾期交付风险，维护购房者合法权益，确保农民工工资支付到位。冻结商品房预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门；除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于监管账户中监管额度内的款项，不得采取扣划措施，不得影响账户内资金依法依规使用。除法律另有专门规定外，不得以支付为本项目提供劳动的农民工工资之外的原因冻结或者划拨农民工工资专用账户和工资保证金账户资金；为办理案件需要，人民法院可以对前述两类账户采取预冻结措施。”
          基于2022年最高院“12号文”，在保障在建商品房建设工程施工正常进行的前提下，人民法院可以对商品房预售资金监管账户依法采取冻结措施，但只有在商品房工程竣工验收后，资金仍有结余的情况下，才可作为执行款予以执行扣划。基于2022年最高院《指导意见》，除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于监管账户中监管额度内的款项，不得采取扣划措施。因此本案中法院作出的执行异议裁定中，要求某信托将已扣划的2.35亿元执行款项返还，但未同意对某地产的商品房预售资金监管账户解除冻结。        
          

后序：经检索合同纠纷当中涉及商品房预售资金的部分案例，各案例对于商品房预售资金的判决结果有所不同，下篇将摘取部分案例进行延伸讨论。