前言：上篇文章针对 “某信托公司被法院裁定退回2.35亿执行款项”的背景以及案件焦点进行分析探讨，经检索合同纠纷当中涉及商品房预售资金的部分案例，各案例对于商品房预售资金的判决结果有所不同，以下摘取部分案例进行延伸讨论。
一、 商品房预售资金相关裁判案例
（一）与某信托案例判决相似，法院认为不应对预售资金进行冻结、扣划等措施的案例 1、案例一：乌鲁木齐市米东区人民法院关于建设工程合同纠纷案件执行执行异议裁定书（案号：（2022）新0109执异30号），裁判日期为2022年2月28日 裁判观点：法院认为，关于该被扣划款项的性质，异议人提交的银行流水明细和相关执行卷宗材料能够反映该款项的来源均系某住宅楼幢商品房预售资金；同时案涉资金连同已支出的非重点监管资金合计金额也远低于住宅需支出的工程款待监管额度数额，因此法院确认案涉争议款项在监管资金额度范围内。同时本案申请执行人的债权并非因建设该3#楼商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等，也并非为本3#楼项目提供劳动的农民工工资。 基于上述分析，案涉争议资金属于2022年最高院《指导意见》所规范人民法院不宜扣划的款项，被执行人振强房产公司的异议理由成立，其请求本院应予支持。本院在（2021）新0109执1527号案中所扣划被执行人新疆振强房地产开发有限公司资金434,512元退回至新疆振强房地产开发有限公司监管账户。
2、案例二：鹿邑县人民法院关于合同纠纷案件执行执行异议裁定书（案号：（2022）豫1628执异66号），裁判日期为2022年8月8日 裁判观点：“12号文”第一条规定：人民法院冻结预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门。除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施。本案中，根据申请执行人河南创亿广告传媒有限公司申请，本院依法冻结被执行人鹿邑县迎宾置业有限公司账户内的款项，并无不妥，但由于该账户系商品房预售资金监管账户，且冻结的资金是因建设商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款，故对该账户监管额度内的款项不得扣划，异议人的异议理由成立，本院予以支持。故裁判撤销（2022）豫1628执2351号案件中对被执行人鹿邑县迎宾置业有限公司商品房预售资金监管账户内款项的扣划。
上述两个案例中，人民法院对于涉及商品房预售资金类案件，首先对于冻结、扣划的账户性质是否属于商品房预售资金监管账户进行判断；在确认预售资金监管账户性质后，人民法院可对账户采取冻结措施。若对账户进行冻结后，根据2022年最高院的《指导意见》，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，人民法院可对因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件申请执行扣划事项予以同意，除此以外的申请执行事项均无法获得人民法院的同意。 （二）与某信托案例判决相反，法院认为预售资金监管账户可以冻结、扣划的相关案例 1、案例一：简阳市人民法院关于合同纠纷案件执行执行异议裁定书（案号：（2021）川0180执异98号），裁判日期为2021年4月16日 裁判观点：法院认为，本案的争议焦点在于法院扣划的款项是否属于商品房预售款，如果是商品房预售款，法院能否执行，如果不是预售款，法院能否执行房地产开发企业监管账户中的款项。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”，其立法目的是约束房地产开发公司的用款行为，降低期房买卖的风险，保护购房者的合法权益。异议人称本院扣划的四川某某房地产开发有限公司的银行存款系荟储·首座（二期）的预售款，由于该项目已于2020年10月15日竣工，并于2020年12月底交付物业公司，大部分业主已接房，故该款是否是预售款暂无证据证明。另，即使是预售款，项目已竣工，购房人利益得到了保障，法律并未禁止法院对监管账户的扣划。故异议人的理由不成立，本院不予支持，裁判驳回四川荟储房地产开发有限责任公司的异议请求。
2、案例二：最高人民法院关于借款合同纠纷案件执行执行复议裁定书（案号：（2016）最高法执复42号），裁判日期为2016年12月27日 裁判观点：最高院认为，本案争议的焦点问题是人民法院能否冻结、扣划商品房预售资金。商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国物权法》的相关规定，货币作为一种特殊的动产，实行占有即所有原则。购房者将购房款存入开发商指定的账户后，该账户内的资金即属于开发商所有。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险，城市房地产管理法第四十五条第三款明确规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。2013年3月26日，国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法[2013]17号）要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。就本案所涉普通债权的执行，应当综合考虑相关法律、法规及规范性文件对有关商品房预售资金的管理规定，在保证建设工程施工正常进行的情况下，可冻结监管账户的相应款项；在确保工程建设资金充足的前提下，或者待工程竣工后，依债权性质依法执行。综上，裁定驳回青岛国隆昌盛投资置业有限公司的复议请求，山东高院（2016）鲁执异10号执行裁定应予维持。
附山东高院（2016）鲁执异10号裁判观点：山东高院认为，异议人国隆昌盛公司未按照人民法院的生效判决履行相应的义务，人民法院依法冻结其银行帐户并无不当。对于异议人主张涉案帐户中的款项属购房者的购房款，不归其所有，应对涉案帐户解除冻结的问题，从其提供的《监管协议》和《监管账户说明》载明的内容看，一、资金监管中心、中行青岛支行及异议人三方签订《监管协议》的目的是规范涉案帐户中款项的使用与管理，该协议不涉及涉案帐户中款项的权属问题，即不改变帐户中款项的所有关系。对于涉案帐户中款项的权属问题，本院认为，人民币属于替代物和特殊种类物，不论来源如何，只要存在异议人的帐户中，就归异议人所有。……综上所述，异议人提出涉案帐户中的款项属购房者的购房款，不归其所有，应对涉案帐户解除冻结的理由不能成立。另，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”该条规定系针对与商品房开发建设有关的主体如何使用商品房预收款所作的规定，不能约束人民法院依法实施的查封、冻结等公法行为。故裁定驳回异议人青岛国隆昌盛投资置业有限公司的异议申请。
上述两个案例中，根据最高院观点，无论账户中款项来源如何，只要确认账户为被执行人项下开设银行账户，则账户中款项权属于被执行人，人民法院均可实施查封、冻结操作。同时，若被查封、冻结的账户性质为商品房预售资金监管账户，在项目已竣工或工程建设资金确保充足的情况下，人民法院可对商品房预售资金监管账户内资金采取执行扣划的措施。
二、 启示
在各投资及资管机构的房地产业务中，对商品房预售资金监管账户的管控是常见的项目风控手段之一。本次某信托公司退还执行款的案例给予行业警示，对于房地产项目清收处置过程中涉及商品房预售资金的案件，在向法院申请执行冻结、扣划等操作前，需研究被执行账户的账户性质、涉案商品房的建造进度及工程建设资金支付进展等情况，综合研判预售资金监管账户被执行冻结、扣划等操作的可行性，注意避免错误执行本不该执行的资金，以免承担相应风险和责任。
