金融本质上是用来分配和管理资本与资产的手段，而基础设施公募REITs则是专门用于配置基础设施资产的金融产品。这种工具为金融资本与基础设施资产的衔接创造了一个广阔的可能性领域。这不仅是对金融供给侧结构性改革的重要推进，也是对基础设施投融资制度革新的一项重大突破。

基础设施公募REITs未来能否实现持续、健康的长远发展，关键在于是否能确保底层资产的质量标准。底层资产主要包括由基础设施投资项目所产生的固定资产和无形资产。这些资产的收益必须持续不断地流入专项计划的资金池中，以形成稳定的现金流。

REITs起源于房地产领域。自1960年美国通过《房地产投资信托基金法案》建立REITs制度以来，REITs在全球40多个国家得到了应用，并扩展到各类基础设施等非房地产领域的应用，成为持有型房地产和基础设施领域不动产比较通行的权益性金融工具。我国REITs制度在借鉴国际经验的基础上，率先从基础设施领域启动，对底层资产的类别、地域和收益来源等都有特殊规定。

在我国的基础设施公募REITs项目中，重点关注的行业不仅包含了传统的经济基础设施和新基建范畴，而且还进一步延伸到了仓储物流、国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等多元化领域。然而，明确排除了住宅和商业地产。我国对REITs资产的理解和界定，彰显了其战略性的长远规划、前瞻性的视野以及全局性的考量。

优质底层资产是REITs的根基

在畅销的理财书籍《富爸爸穷爸爸》中，有一句深入人心的格言：真正的财富在于拥有“现金流”。在基础设施投资项目的运营期结束后，将会形成固定资产和无形资产，这些资产成为项目公司所拥有或控制的资源，并有望带来经济收益。

无论这类基础设施投资形成的资产属于哪一类，其关键要求是与REITs相关的基础设施资产必须能够产生稳定的现金流。此外，每年的现金流入（如经营收入）和流出（如运营成本）都需要能够被准确可靠地计量。”

1、底层资产的合法合规性至关重要

底层资产的合法合规是REITs产品得以发行和交易的基础前提。

在申请注册之前，基金管理人通常会委任专业团队进行深入的法律、财务等方面的尽职调查以及资产评估。这些团队会对基础设施项目的合法合规性、基础设施项目转让行为的合法性，以及主要参与主体的资质等出具法律意见书。

考虑到“经济人”假设，即参与者可能出于自身利益驱动，为了推动基础设施项目进入试点阶段，可能存在相关方有意或无意地掩盖资产缺陷的情况。因此，在REITs的试点阶段，投资主管部门会更加严格地审查发起人底层资产的合规性，以确保其符合相关规定和标准。

2、资产权属关系清晰

公募REITs产品强调其权益融资的特性，与过去部分金融机构推出的私募型或债权型REITs金融工具有所区别。理论上，它应被视为项目资本金再融资或资产重组的关键工具，旨在实现原始权益人的真实财务分离。同时，公募REITs也是推动我国项目资本金制度深入改革的重要一步。

参照国际REITs市场的成熟实践，我国的基础设施REITs坚持以权益为导向。规定基金资产必须持有单一基础设施资产支持证券的全部份额，且该基础设施资产支持证券需持有基础设施项目公司的全部股权。在底层资产交割时，必须确保完全剥离，不得存在任何形式的抵押担保或其他负债连带责任。原始权益人应无任何经济或法律纠纷，且不得设定他项权利。

为了保障底层资产运营的连续性和运营管理经验的传承，基础设施项目的原始权益人需要参与新设立的基础设施基金的战略配售，并在一定期限内继续参与基础设施项目的决策管理。原始权益人的战略配售比例不得低于基金份额发售总量的20%，并且设定5年的锁定期限。这样的安排旨在维护资产运营的稳定性和经验传承。 

3、现金流具有稳定性和长期性

公募REITs本质上属于无追索或有限追索的项目融资方式，其基础是基于项目未来现金流的预期购买。与收益型ABS和类REITs不同，基础设施公募REITs强调无追索权或有限追索的项目融资逻辑，目的是避免利益相关者承担过多的抵押、担保等增信连带责任。它强调项目自身的经营收益应作为实现基础设施基金投资人回报和偿还本金利息的主要来源。

评判优质资产的最重要标准是其具备成熟的运营模式和市场化运营能力，能够产生持续、稳定的收益和现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力和良好的增长潜力。强化技术经济专家的角色，对工程项目资产质量进行专业评估，是提前防范项目端资产风险、有效阻止风险从项目端向金融端传导的最有效手段，这体现了金融供给侧结构性改革的重要性。

4、高质高效的运营能力

REITs作为一种基于金融创新的轻资产商业模式，其核心在于对底层资产的有效运营管理。这种模式不仅强调原始权益人必须遵守法律诚信原则，同时要求基础设施运营企业具备稳健的信用评级、完善的内部控制制度以及专业的运营管理能力。

通过对原始权益人和基础设施运营企业的主体资格进行严格的审查，REITs主体在运营基础设施资产时被引导必须遵循相关的法律法规。这一过程有助于推动项目资产治理结构的完善和项目公司内部治理能力的强化。

这样的机制旨在提升运营服务的质量和效率，以确保实现预定的目标。总体而言，通过在各个环节实施严谨的管理，REITs确保了资产运营的合法合规性和高效性。

“优质资产”或“优质项目”需要深入探究其发展历程。在项目的初期决策阶段，通常会围绕可行性研究进行综合的技术经济分析。这包括但不限于宏观政策与规划的契合度、市场需求评估、项目选址、工程技术方案设计、资源环境和社会影响考量、组织管理策略、投融资和财务规划，以及风险评估等多元视角。通过系统地优化项目方案，植入优质资产的卓越“特质”，并获得项目审批的必要“通行证”。

在施工建设阶段，犹如精心照料幼苗，项目资产在悉心培育下茁壮成长，直至迎来竣工验收。随后，在数年的经营管理实践中，资产历经市场和社会的洗礼，逐步适应并磨练自身。最终，优质的资产期待吸引资本的关注和青睐，实现其价值的最大化。"